Jak zvládnout převod na SVJ bez zbytečných výdajů

Převod bytového družstva na SVJ vypadá na první pohled jednoduše, ale skutečné náklady jsou často dvojnásobné oproti očekávání členů. Kompletní převod osmibytového panelového domu vychází v roce 2025 v průměru na 85 000 až 120 000 Kč. Zde je přesný rozpis nákladů podle aktuálních poplatků a sazeb.

Transformace družstva na SVJ: Skutečné náklady, které čekají každého vlastníka

Převod bytového družstva na společenství vlastníků jednotek (SVJ) dokáže často rozdělit celé domy. Na papíře to vypadá jednoduše – vyřeší se dokumenty, podá návrh na katastr a jede se dál. Ve skutečnosti jde o proces, který trvá několik měsíců a jeho cena se vyšplhá mnohem výš, než si lidé na začátku myslí. V roce 2025 stojí kompletní převod osmibytového panelového domu mezi 85 a 120 tisíci korunami.

Proč se „transformace“ říká, i když ve skutečnosti neexistuje. V českém právu neexistuje přímá právní transformace družstva na SVJ. Ve skutečnosti družstvo prodá byty svým členům, a tím v domě vzniká nové SVJ podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., § 1194 a násl.). Pokud družstvu zůstanou byty, vzniká smíšený model – část domu je pod SVJ a část pod družstvem, což komplikuje správu i financování.

Nejdražší položka? Geodet

Největší položkou bývá zaměření bytů pro tzv. prohlášení vlastníka. Podle orientačních sazeb České komory autorizovaných inženýrů a techniků (ČKAIT) stojí individuální zaměření jednoho bytu 5–6 tisíc Kč, zatímco při společném postupu pro celý dům je částka nižší – kolem 12–15 tisíc Kč za osm bytů. (ČKAIT – doporučené ceny geodetických prací)

Katastr: pevně daný ceník

Správní poplatky se řídí zákonem č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, položka 20. Vklad prohlášení vlastníka stojí 2 000 Kč a stejná částka se platí při převodu každého bytu. U osmibytového panelového domu tak vyjde suma na 18 000 Kč. Od roku 2025 se navíc platí výhradně bezhotovostně – kolky katastr už nepřijímá.

„Samotný vznik společenství vlastníků jednotek je zatížen fixním soudním poplatkem ve výši 6 000 Kč, bez ohledu na počet bytů v domě,“ stanoví zákon č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích.

Právní služby

Bez právní pomoci se celý proces téměř nedá realizovat. Advokát sepisuje prohlášení vlastníka (cca 6–12 tisíc Kč), smlouvy k jednotlivým bytům (každá 2–4 tisíce Kč) i stanovy SVJ, jejichž obsah je vyžadován občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb., § 1200). Celkově se tak právní agenda u osmibytového domu pohybuje okolo 35 až 40 tisíc korun.

Samotný vznik SVJ. Založení SVJ je spojeno se soudním poplatkem za zápis nové právnické osoby do rejstříku. Ten je stanoven zákonem č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, položka 5, a činí 6 000 Kč bez ohledu na velikost domu nebo počet bytů.

„Samotný vznik společenství vlastníků jednotek je zatížen fixním soudním poplatkem ve výši 6 000 Kč, bez ohledu na počet bytů v domě,“ stanoví zákon č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích.

Ověřování a administrativa

Každý podpis musí být ověřen. Služba Czech POINT účtuje 50 Kč za ověření podpisu. U osmibytového domu, kde se podepisuje více smluv, vychází celková částka na několik tisíc korun navíc.

Reálný součet. Pokud vše běží hladce, vyjde převod osmibytového domu v roce 2025 na přibližně 85 tisíc Kč. V komplikovanějších případech, například při individuálním zaměření bytů nebo složitější právní agendě, se částka může vyšplhat až na 120 tisíc Kč. Pro jednotlivého vlastníka tedy náklad činí mezi 10 a 15 tisíci Kč.

Co si z toho odnést

Převod družstevních bytů na SVJ je finančně i organizačně náročnější, než si většina lidí myslí. Největší rozdíly vznikají u geodetických a právních služeb – vyplatí se proto postupovat společně a koordinovaně. Kdo si udělá realistický rozpočet dopředu, opřený o zákonné poplatky a reálné ceny služeb, dokáže předejít zbytečným sporům a průtahům.