Levné a rychlé založení SVJ – ušetřete čas i peníze

Založení společenství vlastníků jednotek (SVJ) představuje základní podmínku pro hladký převod nemovitosti a může rozhodnout o tom, zda se vaše stěhování promění v radost nebo v byrokratický maraton. Ve článku zjistíte, jak správně postupovat při vzniku SVJ a vyhnout se zbytečným komplikacím při prodeji vašeho bytu.

Poznámka: Obsah tohoto článku je pouze informativní a nenahrazuje konzultaci s kvalifikovaným právníkem. Veškeré kroky na základě informací z článku provádíte na vlastní riziko; autor ani vydavatel neručí za případné škody či ztráty.

Proč je SVJ nezbytné pro převod bytu

„Představte si, že jste právě podepsali kupní smlouvu na vysněný byt. Těšíte se na nový domov, plánujete stěhování, ale najednou přijde nečekaná zpráva: katastrální úřad odmítá převést vlastnictví, protože váš dům nemá založené společenství vlastníků jednotek (SVJ). Bez tohoto společenství nelze převádět byty na nové majitele. Je to jako mít luxusní auto bez řidičského průkazu – vypadá skvěle, ale nikam s ním nejedete.

„Zákon je v tomto ohledu nekompromisní: pokud má dům pět a více jednotek a alespoň tři z nich patří různým vlastníkům, založení SVJ není jen doporučením, ale povinností. Pokud tuto povinnost nesplníte, katastrální úřad nezapíše převod do katastru, stavební úřad vás může odkázat na vznik SVJ a soud může zahájit řízení, které zkomplikuje i nejjednodušší transakce.

Jaké jsou možnosti založení SVJ

„Naštěstí existují dvě cesty, jak založit SVJ a vyhnout se byrokratickým překážkám. První, rychlejší varianta je vhodná pro situace, kdy developer stále vlastní všechny jednotky v domě. V takovém případě lze stanovy SVJ zahrnout přímo do prohlášení vlastníka, což nevyžaduje přítomnost notáře při schvalování stanov. Tento proces je rychlý a šetří čas i peníze.

„Druhá, klasická varianta, se používá, když je dům již rozprodán a jednotky mají více vlastníků. V tomto případě je nutné svolat ustavující shromáždění, na kterém se stanovy schvalují za přítomnosti notáře, který ověřuje hlasy vlastníků. Tato cesta je časově náročnější, ale běžná u starších domů.

Co musí obsahovat stanovy SVJ

„Stanovy SVJ tvoří základní pravidla vašeho společenství, jakousi „ústavu“ domu. Musí jasně definovat název společenství, který obsahuje výraz „společenství vlastníků jednotek“, a sídlo, kterým je obvykle adresa domu. Dále stanovy vymezují práva a povinnosti vlastníků, specifikují orgány společenství – tedy předsedu, případně výbor a kontrolní komisi – a určují pravidla správy společných částí domu.

„Nezbytnou součástí je také způsob tvorby rozpočtu a stanovení výše příspěvků od vlastníků. Pokud má dům více než třicet jednotek, doporučuje se zřídit kontrolní komisi, která zajistí odborný dohled nad hospodařením a zvýší transparentnost správy.

„Založení SVJ za 12 000 Kč a tři týdny je investice, která chrání váš byt před byrokratickými překážkami.“

„Jak probíhá ustavující shromáždění? Pokud zvolíte klasickou cestu založení SVJ, organizátor ustavujícího shromáždění má několik povinností. Musí připravit návrh stanov, řádně svolat všechny vlastníky a zajistit přítomnost notáře, který ověří hlasy a vyhotoví zápis. Na shromáždění je třeba vytvořit listinu přítomných s podpisy všech vlastníků. Schválení stanov vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků. Pokud se i jediný vlastník cítí přehlasován a obrátí se na soud, může to proces značně zkomplikovat.

Jak vybrat orgány SVJ

„Po schválení stanov přichází na řadu volba statutárních orgánů. V malém společenství stačí zvolit jednoho předsedu, kterým může být i externí profesionál, například ze správcovské firmy. Větší společenství by měla zvolit výbor složený ze tří až pěti členů.

Každý člen orgánu musí být svéprávný, bezúhonný, musí podepsat úředně ověřené čestné prohlášení a souhlasit se zápisem do veřejného rejstříku. Tyto požadavky zajišťují, že orgány SVJ budou důvěryhodné a schopné spravovat společenství.

Jak zaregistrovat SVJ

„Registrace SVJ do veřejného rejstříku je dalším klíčovým krokem. K tomu je potřeba připravit několik dokumentů: prohlášení vlastníka, vyrozumění katastrálního úřadu, čestná prohlášení členů orgánů a souhlas s umístěním sídla SVJ s úředně ověřenými podpisy.

Pokud je některý člen orgánu právnickou osobou, musí být přiložena plná moc pro fyzickou osobu, která podá návrh. Návrh na prvozápis podává předseda nebo všichni členové výboru prostřednictvím inteligentního formuláře na webu justice.cz. Příslušným soudem je krajský soud podle sídla SVJ.

Kolik stojí a jak dlouho trvá založení SVJ

„Založení SVJ vás vyjde přibližně na 10 000 až 12 500 Kč. Notářský zápis stojí 3 000 až 4 000 Kč bez DPH, soudní poplatek činí 6 000 Kč. Pokud se rozhodnete využít služeb advokáta nebo specializované firmy, cena může dosáhnout 12 500 Kč bez DPH, ale získáte kompletní servis od přípravy stanov až po zápis do rejstříku.

Celý proces je časově přísně vymezen: notář ověří podpisy nejpozději následující den po shromáždění, soud zapíše SVJ do pěti pracovních dnů. Celkově se založení SVJ vejde do dvou až tří týdnů. Návrh na zápis je třeba podat do patnácti dnů od schválení stanov, aby se předešlo zbytečným zpožděním.

Jaké povinnosti čekají SVJ v roce 2025

„Jakmile je SVJ zapsáno do veřejného rejstříku, získává právní osobnost. Může uzavírat smlouvy, spravovat společné části domu, vybírat příspěvky od vlastníků a povinně vést účetnictví. V roce 2025 přibydou nové povinnosti: pravidelná pětiletá kontrola otopné soustavy, revize technických zařízení, jako jsou elektroinstalace či hromosvody, zpracování roční účetní uzávěrky do 30. června následujícího roku a dodržování pravidel GDPR při správě osobních údajů vlastníků.

Pro daňové účely je nutné podat přihlášku k registraci do 15 dnů od vzniku SVJ. Příspěvky vlastníků a dotace nepodléhají dani, ale úroky z účtů jsou zdaněny 21% sazbou.

Jaké chyby mohou proces zkomplikovat

„Při založení SVJ je třeba dávat pozor na časté chyby, které mohou prodražit nebo zpozdit proces. Mezi nejčastější patří špatně připravené stanovy, opožděné podání návrhu na zápis do rejstříku nebo opomenutí technických a účetních povinností, jako jsou revize či účetnictví. Tyto chyby mohou vést k sankcím nebo dokonce k vypovězení smluv o správě domu.

Proč se vyplatí investovat do SVJ

„Každý den bez SVJ znamená riziko komplikací při převodu jednotek, které vás mohou stát statisíce korun. Založení SVJ za 12 000 Kč a tři týdny je investicí, která se mnohonásobně vrátí. Zajišťuje bezproblémové převody nemovitostí, transparentní správu domu a klid, že váš dům funguje jako právně i technicky zvládnutelný organismus.