Finanční spory v panelácích: Proč neplatiči tvoří 70% soudních případů a zatěžují rozpočty SVJ

Pokud si myslíte, že největší problémy v bytových domech způsobují pouze hluční sousedé, jste na omylu. Podle aktuálních právních analýz se většina soudních sporů v panelových domech točí kolem peněz a neplatičů. A náklady na tyto spory často přesáhnou samotnou spornou částku.

Poznámka: Obsah tohoto článku je pouze informativní a nenahrazuje konzultaci s kvalifikovaným právníkem. Veškeré kroky na základě informací z článku provádíte na vlastní riziko; autor ani vydavatel neručí za případné škody či ztráty.

Soudní spory

V panelových domech se v posledních letech dramaticky změnily. Zatímco dříve dominovaly klasické sousedské konflikty, dnes představují největší hrozbu pro SVJ a bytová družstva především finanční problémy jejich členů. Podle statistik advokátních kanceláří specializujících se na správu bytových domů tvoří vymáhání pohledávek za neplatiče až 70 procent všech soudních sporů v roce 2025. Situace se ještě zhoršila kvůli rostoucím nákladům na energie a inflaci přesahující 11 procent v minulých letech.

Vymáhání pohledávek za neplatiče: Nejdražší past pro SVJ

Nejčastějším typem sporu jsou pohledávky za neuhrazené příspěvky vůči SVJ. Podle aktuálních právních rozborů z dubna 2025 je vymáhání dluhů ve společenství vlastníků často složitý a nepřehledný proces, který může skončit soudním sporem. Právě z důvodu neplacení závazků se na právníky obracejí zástupci SVJ nejčastěji. Pozastavení plateb obvykle svědčí o hlubších problémech se splácením závazků členů SVJ.

„Podle statistik advokátních kanceláří specializujících se na správu bytových domů tvoří vymáhání pohledávek za neplatiče až 70 procent všech soudních sporů v roce 2025. Vymáhání dluhů ve společenství vlastníků je často složitý a nepřehledný proces, který může skončit soudním sporem.“

Zásadní problém představuje skutečnost, že podle občanského zákoníku vlastníci jednotek ručí za závazky SVJ v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. To znamená, že díky několika neplatičům se může celé SVJ dostat do druhotné platební neschopnosti vůči svým dodavatelům, což ve svém důsledku postihne ostatní slušné členy SVJ. Na neplatiči je nutné dluh vymáhat, protože pokud SVJ/družstvo nezaplatí dodavatelům za teplo, teplou a studenou vodu, mohou dodavatelé dodávky ukončit.

„Ve sporech v panelových domech nyní převažují finanční problémy s neplatiči, kteří tvoří až 70 % soudních sporů společenství vlastníků jednotek a bytových družstev, což výrazně zatěžuje rozpočty a provoz společných služeb.“

Nová možnost: SVJ může odpojit služby neplatičům

Nejvyšší soud rozhodnutím ze dne 20. února 2024 (sp. zn. Cdo 3535/2020) přinesl pro SVJ významný nástroj v boji proti neplatičům – možnost odpojení služeb. SVJ může rozhodnout o odpojení vlastníka jednotky, který nehradí náklady spojené s poskytováním služeb. Zásadní je však rozhodnutí shromáždění, které musí stanovit podmínky pro řádné odpojení. Tento postup je možný jen v domech, kde odpojení některých služeb bude technicky proveditelné a neohrozí dodávku služeb ostatním řádně platícím členům.

Odpojit neplatícího člena však nelze provést ze dne na den. Podle právních expertů musí být dodržena přísná pravidla včetně předchozích upomínek, výzev k úhradě a jasně stanovených podmínek v rozhodnutí shromáždění. Tento nový nástroj by mohl výrazně změnit vyjednávací pozici SVJ vůči neplatičům.

„Podle nových právních rozhodnutí ze začátku roku 2024 mohou SVJ odpojit služby neplatičům za přísně stanovených podmínek, což dává bytovým domům nový nástroj v boji proti zadlužování a chrání řádně platící členy.“

Insolvenční řízení: Nové výhody, ale také složitosti

Postavení SVJ jako věřitele se v posledních letech výrazně zlepšilo. Pokud má SVJ pohledávku na neuhrazených příspěvcích na správu domu, může být tato pohledávka uspokojena přednostně až do výše 10 procent z výtěžku z prodeje bytu v insolvenčním řízení. SVJ má přednostní postavení i před zajištěnými věřiteli, tedy například bankou se zástavním právem.

Podmínkou pro přednostní uspokojení je však včasné přihlášení pohledávky na předepsaném formuláři do 30 dnů od zveřejnění rozhodnutí o úpadku. Tuto lhůtu nelze prominout, proto je zásadní pohledávky SVJ důsledně sledovat. Od chvíle, kdy vznikne členovi dluh, je vhodné začít pravidelně kontrolovat insolvenční rejstřík.

Spory o výtahy a bezbariérovost: Rostoucí trend 2025

Novou kategorií sporů v roce 2025 se staly konflikty kolem modernizace výtahů a bezbariérových úprav. Podle aktuálních informací z ledna 2025 navýšilo Ministerstvo pro místní rozvoj podporu na pořízení výtahů o dalších 100 milionů korun kvůli výraznému zájmu ze strany žadatelů. Aktuální požadavky na dotace jsou 171 milionů korun, na úvěry pak 165 milionů korun.

Problematické jsou především sporné situace kolem souhlasu s výstavbou výtahu. Stavba výtahu v drtivé většině případů vede ke změně vymezení společných částí domu, tedy i změně prohlášení vlastníka, a je tak pro ni potřebný souhlas všech vlastníků. Pokud jeden vlastník nesouhlasí, může celý projekt zablokovat, což vede k soudním sporům o nucený prodej jednotky nebo jiné právní cestě řešení.

Sousedské spory: Klasika, která stále bolí

Tradičními spory zůstávají sousedské konflikty týkající se hluku, zápachu nebo jiných imisí. Podle současných zkušeností se v panelových domech nejčastěji řeší problémy s hlukem, přičemž byty v novostavbách izolují hluk často stejně špatně jako ty v panelových domech. V případě hluku v noci se jedná o rušení nočního klidu a lze volat městskou policii, protože rušení nočního klidu je přestupek s pokutou až pět tisíc korun.

Specifickou kategorií jsou spory o využívání společných prostor. Častěji se SVJ setkává s případy, kdy některý člen svévolně zabere společné prostory pro skladování nebo si přistaví zimní zahradu. SVJ se může domáhat negatorní žalobou odstranění stavby a vydání bezdůvodného obohacení.

Právní zastoupení: Nutnost, nikoli luxus

Podle odborníků z roku 2025 by SVJ nemělo k soudu chodit bez právníka. Komplexní řešení SVJ sporů od přípravy předžalobní výzvy až po exekuční řízení chrání finanční stabilitu SVJ a zbavuje výbor odpovědnosti. Soudní řízení je specifickým formálním procesem, a proto je vhodnější předat případ do rukou specialisty.

Současné právní předpisy poskytují SVJ dostatečné nástroje pro efektivní řešení sporů, ale vyžadují aktivní přístup a odborné vedení. Otálení s řešením problémů většinou vede k jejich zhoršení a růstu nákladů na jejich vyřešení. Nejlepší ochranou před soudními spory je prevence – jasně nastavené procesy vymáhání pohledávek a pravidelná kontrola plateb členů.