Poškození společného prostoru může stát vlastníky až 300 tisíc Kč. Většina SVJ přitom ani neví, jak postupovat.

Rozbitý výtah, pomalovaná chodba nebo prasklá dlažba ve vchodu. Když někdo poškodí společné prostory v paneláku, mnohé SVJ váhá, jak postupovat. Přitom správná reakce může znamenat rozdíl mezi úplnou náhradou škody a drahými právními problémy, které trvají roky.

Poznámka: Obsah tohoto článku je pouze informativní a nenahrazuje konzultaci s kvalifikovaným právníkem. Veškeré kroky na základě informací z článku provádíte na vlastní riziko; autor ani vydavatel neručí za případné škody či ztráty.

Poškození společných prostor

V bytových domech představuje jeden z nejčastějších a současně nejvíce podceňovaných problémů SVJ a bytových družstev. Podle aktuálních právních analýz z roku 2025 se více než polovina SVJ při řešení škod dopouští zásadních chyb, které je stojí nejen peníze, ale i právní komplikace. Nový občanský zákoník a související judikatura přinášejí jasné postupy, jak se v takových situacích chovat, ale mnoho správců je stále neznají nebo je nepoužívají správně.

Kdy má SVJ právo na náhradu škody

Podle § 1175 občanského zákoníku platí základní zásada, že člen SVJ nesmí ohrozit, změnit nebo poškodit společné části domu. Tento zákonný princip běžně zrcadlově odpovídá pravidlu uvedenému ve stanovách SVJ, že člen nesmí bez předchozího souhlasu shromáždění SVJ provádět jakékoliv změny společných částí. Poškození společných prostor tak automaticky zakládá právo SVJ na náhradu škody bez ohledu na to, zda k poškození došlo úmyslně nebo z nedbalosti.

Společné prostory zahrnují nejen chodby, schodiště a výtahy, ale také sklepy, půdy, technické místnosti, fasádu budovy a všechny instalace sloužící více než jedné bytové jednotce. Poškození kterékoliv z těchto částí zakládá nárok SVJ na náhradu. Zákon přitom nerozlišuje, zda k poškození došlo ze strany vlastníka jednotky, jeho rodinného příslušníka, návštěvy nebo třetích osob – pokud lze škůdce identifikovat, má SVJ právo na plnou náhradu.

Pojištění často nepokryje všechno

Významnou roli hraje pojištění bytového domu, které však často nepokrývá všechny typy škod na společných prostorách. Podle aktuálních podmínek pojišťoven z roku 2025 jsou v základním pojištění kryta především živelná nebezpečí, ale vandalizmus nebo úmyslné poškození bývají často vyloučeny. Navíc praxe ukazuje, že v případě škody a pojištění pouze skrze SVJ nedostávají vlastníci dostatek finančních prostředků, protože SVJ pojišťuje stavbu jako celek na reprodukční hodnotu, která je obvykle nižší než tržní cena jednotlivých bytů.

Zásadní je také aktualizace pojistných smluv. Mnoho SVJ zapomíná na pravidelnou aktualizaci pojistné smlouvy po rekonstrukcích nebo modernizaci domu, což může vést k podpojištění. V případě škody pak pojišťovna vyplatí pojistné plnění jen do sjednané výše původního nerekonstruovaného bytového domu.

Praktické kroky při zjištění škody

Prvním krokem je vždy zdokumentování škody fotografiemi nebo videem, včetně data a času vzniku. SVJ by mělo sepsat protokol o škodě za přítomnosti svědků a pokud možno i pachatele. Důležité je také neprodlené přihlášení škody pojišťovně, pokud je kryta pojištěním bytového domu. Podle aktuálních podmínek mají pojišťovny právo na okamžité oznámení závažných škod.

Pokud je škůdce znám, mělo by SVJ neprodleně zaslat písemnou výzvu k náhradě škody. Tato výzva musí obsahovat přesný popis škody, výši požadované náhrady včetně kalkulace opravy a přiměřenou lhůtu k úhradě. Doporučuje se doručit výzvu doporučeným dopisem s dodejkou nebo osobně proti podpisu.

Vymáhání náhrady škody soudní cestou

Pokud škůdce odmítá škodu uhradit dobrovolně, má SVJ možnost podat žalobu na náhradu škody. Podle aktuální judikatury z roku 2025 jsou soudy vůči SVJ vstřícné, pokud prokáží oprávněnost svého nároku řádnou dokumentací. SVJ je v rámci výkonu správy společných částí domu podle § 1190 občanského zákoníku aktivně věcně legitimováno k podání žaloby proti tomu, kdo neoprávněně zasahuje do práv vlastníků jednotek ke společným částem domu.

V případech závažnějšího poškození nebo opakovaného vandalizmu může SVJ podle § 1184 občanského zákoníku požádat soud o nařízení prodeje jednotky problematického člena. Předpokladem je písemná výzva k nápravě ve lhůtě nejméně 30 dnů s výslovným upozorněním na možnost prodeje bytové jednotky a souhlas většiny vlastníků jednotek.

„Podle § 1175 občanského zákoníku platí základní zásada, že člen SVJ nesmí ohrozit, změnit nebo poškodit společné části domu. SVJ je v rámci výkonu správy společných částí domu podle § 1190 občanského zákoníku aktivně věcně legitimováno k podání žaloby proti tomu, kdo neoprávněně zasahuje do práv vlastníků jednotek ke společným částem domu.“

Prevence je lepší než řešení následků

Nejlepší ochranou před poškozením společných prostor je prevence. Mnoho SVJ v roce 2025 instaluje kamerové systémy do společných prostor. K jejich provozování je ale nutný souhlas všech dotčených obyvatel domu a dodržení přísných pravidel ochrany osobních údajů. Doba uchovávání záznamu by měla být omezena na maximálně 7 dnů, ve výjimečných případech maximálně 14 dnů.

Další prevencí je pravidelná údržba společných prostor a rychlé opravy drobných defektů, které by mohly lákat vandaly. Osvětlení vstupních prostor, údržba zámků a domovních zvonků také snižují riziko vandalizmu. Důležité je také jasné označení odpovědnosti za úklid a pořádek v domě.

Zvláštní pozornost vyžadují situace

kdy SVJ potřebuje vstoupit do prostor určených k výlučnému užívání jednotlivých vlastníků, například do sklepních kójí při rekonstrukci společných prostor. Podle § 1183 občanského zákoníku má vlastník jednotky povinnost umožnit přístup do společné části domu, pokud je to nutné pro údržbu nebo opravu a byl k tomu předem vyzván. Pokud vlastník nesplní tuto povinnost, může SVJ přistoupit k vyklizení svépomocí, ale pouze za přísně stanovených podmínek a s řádnou dokumentací.

Poškození společných prostor není jen technickým problémem, ale také právním výzvou, kterou musí SVJ řešit systematicky a s odbornou pomocí. Správná reakce od prvních chvil po zjištění škody může rozhodnout o úspěchu celého procesu vymáhání náhrady.