Plánujete zateplení panelového domu nebo výměnu oken? Pokud nebudete mít správné povolení, může vás čekat nepříjemný překvapení v podobě tučné pokuty a příkazu k demolici. Naše příručka vás naučí, jak se takovým problémům vyhnout.
Poznámka: Obsah tohoto článku je pouze informativní a nenahrazuje konzultaci s kvalifikovaným právníkem. Veškeré kroky na základě informací z článku provádíte na vlastní riziko; autor ani vydavatel neručí za případné škody či ztráty.
Stavební povolení pro rekonstrukce bytových domů: Co nové změny znamenají pro SVJ
,,Zásadní změna: Od srpna 2025 zrušilo ohlášení stavby – nyní buď stavební povolení potřebujete, nebo nepotřebujete. Tato novinka dramaticky zjednodušuje rozhodování pro SVJ, ale zároveň klade vyšší nároky na pochopení toho, kdy je povolení skutečně nutné.
Kdy stavební povolení potřebujete
,,Základní pravidlo zní jasně: stavební povolení je nutné, pokud rekonstrukce zasahuje do nosných konstrukcí, mění budovy nebo nabízí bezpečnost. U bytových domů se to týká zejména zateplování fasád, výměny oken za větší, přestavby vstupních hal nebo instalace výtahů.
Nový stavební zákon od srpna 2025 přinesl zásadní změnu – zrušil ohlášení jako samostatnou kategorii. Pro rekonstrukci bytových domů to znamená, že u větších zásahů již neexistuje možnost jednoduchého ohlášení – buď potřebujete podle charakteru zásahu, nebo nepotřebujete vůbec.
Co povolení nevyžaduje
,,Kosmetické úpravy jako malování, výměna podlah v jednotlivých bytech nebo montáž nábytku stavební povolení nevyžadují. Stejně tak není potřeba povolení při zachování původních dispozic a když nezasahujete do nosných konstrukcí.
Prvním krokem je pochopení toho, kdy je stavební povolení nutné
,,Základní pravidlo zní: pokud rekonstrukce zasahuje do nosných konstrukcí, mění dispozici budovy nebo ovlivňuje bezpečnost, je nutné povolení získat. U bytových domů se to týká zejména zateplování fasád, výměny oken za větší, přestavby vstupních hal nebo instalace výtahů. Naopak kosmetické úpravy jako malování, výměna podlah v jednotlivých bytech nebo montáž nábytku stavební povolení nevyžadují.
Rozlišovat musíte mezi stavebním povolením a ohlášením stavby
,,Nový stavební zákon zrušil ohlášení jako samostatnou kategorii – nyní buď stavíte bez povolení, nebo musíte mít povolení záměru. Tato změna platí od 1. srpna 2025 a zjednodušuje celý proces. Pro rekonstrukce bytových domů to znamená, že u větších zásahů již neexistuje možnost jednoduchého ohlášení – buď povolení potřebujete, nebo ho nepotřebujete vůbec.
Nový stavební zákon zrušil ohlášení jako samostatnou kategorii – nyní buď stavíte bez povolení, nebo musíte mít povolení záměru. Tato změna platí od 1. srpna 2025
Zásadní je souhlas SVJ jako vlastníka stavby
,,Stavební úřad vyžaduje podle paragrafu 187 nového stavebního zákona souhlas vlastníka stavby, který v případě bytového domu poskytuje společenství vlastníků jednotek. Postačuje podpis předsedy SVJ nebo jiné oprávněné osoby podle zápisu ve veřejném rejstříku, přičemž stavební úřad neověřuje, zda proběhla schůze nebo hlasování vlastníků. To je významné zjednodušení oproti dřívějšku, kdy byly vyžadovány detailní zápisy z hlasování.
Projektová dokumentace představuje klíčovou součást žádosti. Projekt musí zpracovat autorizovaný projektant a dokumentace musí obsahovat technický popis stavby, půdorysy, řezy, statický posudek při zásazích do konstrukcí, požárně bezpečnostní řešení a vyjádření správců sítí. Nový stavební zákon navíc vyžaduje, aby dokumentace byla vložena do evidence elektronických dokumentací prostřednictvím Portálu stavebníka nejpozději spolu s podáním žádosti.
Proces získání povolení má jasně definované kroky
,,Nejdříve zajistíte projektovou dokumentaci od autorizovaného projektanta. Současně získáte vyjádření dotčených orgánů jako hygiena, hasiči nebo památkáři, pokud je dům v chráněné oblasti. K žádosti přiložte také vyjádření správců sítí ohledně elektřiny, vody a plynu. Od srpna 2025 se vše podává výhradně elektronicky přes Portál stavebníka s využitím elektronické identifikace.
Lhůty pro vyřízení jsou nově stanovené přesně
,,U jednoduchých staveb má stavební úřad povinnost vydat rozhodnutí do 30 dnů od podání žádosti, u ostatních případů do 60 dnů. Tyto lhůty si může úřad prodloužit maximálně o dalších 60 dnů. Standardní lhůta 30–60 dnů platí pouze při kompletní žádosti – neúplné podání může proces výrazně prodloužit.
Všichni vlastníci staveb musí uchovávat projektovou dokumentaci odpovídající skutečnému a aktuálnímu stavu. V případě, že dokumentace chybí, mohou stavební úřady ukládat pokuty až do výše 400 000 korun
,,Náklady na stavební povolení zahrnují soudní poplatky, projektovou dokumentaci a případná vyjádření. Samotný soudní poplatek činí podle složitosti stavby několik tisíc korun. Projektová dokumentace pro menší rekonstrukce stojí obvykle 20 000–50 000 korun, u rozsáhlejších projektů jako zateplení celého domu může dosáhnout 100 000–200 000 korun. Vyjádření správců sítí a dotčených orgánů se pohybují v řádu tisíců korun.
Pozornost věnujte také povinnostem vlastníka stavby podle nového zákona
,,Všichni vlastníci staveb musí uchovávat projektovou dokumentaci odpovídající skutečnému a aktuálnímu stavu. V případě, že dokumentace chybí, mohou stavební úřady ukládat pokuty až do výše 400 000 korun. To se týká i panelových domů postavených před rokem 1989, kde často dokumentace chybí nebo neodpovídá současnému stavu po různých úpravách.
,,Specifické situace vyžadují pozornost. Pokud rekonstrukce zasahuje do sousedních pozemků, například při zateplování štítových stěn, je nutný souhlas sousedních vlastníků. U fotovoltaických elektráren na střechách domů se od srpna 2025 zvyšuje hranice z 50 kW na 100 kW, v některých případech až na 250 kW, bez nutnosti stavebního povolení. To výrazně zjednodušuje instalaci solárních panelů na bytové domy.
Elektronizace stavebního řízení přináší nové povinnosti
,,Od srpna 2025 je nutné podávat všechny žádosti výhradně elektronicky prostřednictvím Portálu stavebníka. Pro přístup potřebujete elektronickou identifikaci jako eObčanku, bankovní identitu nebo NIA ID. Dokumentace musí být ve standardizované digitální formě – prostý PDF soubor již nebude stačit.
Kontrola dokončené stavby také prošla změnami
,,U jednoduchých staveb se ruší povinnost kolaudace – po dokončení postačí oznámení stavebnímu úřadu. U složitějších staveb bude při kolaudaci vyžadováno doložení zápisu technické infrastruktury do Digitální technické mapy kraje. Je tedy důležité hlídat nejen povolovací fázi, ale i správné dokončení podle projektové dokumentace.
,,Rekonstrukce bytových domů vyžaduje pečlivou přípravu a dodržení zákonných postupů. Nový stavební zákon přinesl zjednodušení v některých oblastech, ale současně zvýšil důraz na řádnou dokumentaci a elektronickou komunikaci. Pokud si nejste jisti, zda vaše plánovaná rekonstrukce vyžaduje povolení, je nejlepší obrátit se na stavební úřad s dotazem ještě před zahájením prací. Prevence je vždy levnější než řešení problémů až po jejich vzniku.
Shrnutí článku
Plánujete rekonstrukci bytového domu? Stavební povolení je nutné při zásazích do nosných konstrukcí, změně dispozice nebo při úpravách ovlivňujících bezpečnost, jako je zateplení fasád, výměna oken za větší či instalace výtahů. Nový stavební zákon platný od 1. srpna 2025 zrušil ohlášení jako samostatnou kategorii, takže nyní buď povolení potřebujete, nebo ne. Pro získání povolení je třeba zajistit souhlas společenství vlastníků jednotek (SVJ), projektovou dokumentaci od autorizovaného projektanta a vyjádření dotčených orgánů, například hygieny, hasičů či správců sítí. Žádost se podává výhradně elektronicky přes Portál stavebníka. Stavební úřad má na vyřízení 30 až 60 dní, pokud je žádost kompletní – neúplné podání může proces výrazně prodloužit. Rekonstrukce bez povolení nebo chybějící dokumentace může vést k pokutám až 400 000 korun. Náklady na povolení zahrnují soudní poplatky a dokumentaci, které se pohybují od desetitisíců po statisíce korun v závislosti na rozsahu projektu.
